2014年，中国开发商巨头绿地集团投资4.8亿澳元在悉尼CBD打造高品质公寓楼Greenland Centre Tower，完工后将是悉尼最高的住宅公寓之一。

但近期，有11位买家表示放弃该项目的楼花合同，在随后有销售人员透露，实际上取消合同的公寓数量大概为50套。根据楼花合同，如果在法律规定范围内，且双方同意，买卖双方都有权撤销合同。绿地集团已委托中介重新销售这11套公寓，但放盘日期尚未确定。

该项目在2015年遇到了一些障碍，绿地集团与原始建筑商Brookfield Multiplex出现分歧后，绿地集团任命Probuild为新的建筑师。在当时更换建筑商就曾给项目是否能按期完工画上问号。

那么不能按期交割的楼花（期房）到底是“坑”还是“宝”呢？

楼花，是房产市场的一个名词，最早源自香港，相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。

首先我们先来看下买楼花的优势有哪些？

① 省钱优势，过去海外人士能在印花税上省下一笔钱。如澳洲部分地区法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产的土地价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。但现在也必须按照购买合同价格进行征收啦

② 客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

③ 首付低；买楼花签合同时，只需要交纳5%到10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款70%）。这当中可能有几个月甚至1—2年的时间来准备余款，因此缓解了资金筹措压力。而当下银行已经不给海外人士提供贷款了，这个首付优势变得饮鸩止渴。

再来分析下购买及投资楼花（期房）的风险是什么呢？

① 以澳洲为例，期房投资不一定适合海外人士：公寓类的期房适合在澳洲有高收入的本地人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人在没有登陆澳洲之前，通常还没有收入，而高折旧就意味着较高的税务损失。

② 套现相对较难：相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长，套现价值和抵押价值也相对较低。

③ 不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型，澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的首选。

④ 银行估值风险较大：银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款，而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。

从某种意义上来讲，澳洲在开始限制海外房产投资者申请贷款之后，投资楼花（期房）公寓的风险就更加凸显了。如在2014年15年就购买了Greenland Centre Tower楼花项目的海外房产投资者，贷款未收紧时能贷到70%-80%的款，而现在可能只能拿到50%的贷款（而且还有很高的利率），甚至海外人士不能贷款只能全款交割。在这种形势下，多数房产投资者起意放弃交割也就不足为奇。