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楼市将重点调整 今年普通人还能买得起深圳的房?

作者: 时间:2017/1/5 19:33:00 来源: 第一财经网站

摘要:2016年,深圳楼市最大的看点莫过于“一年两调”的房地产市场双政策强管控。无论是遵从市场周期性调整还是政策调控的结果,2016年都是深圳楼市步入结构性调整的开端年,2017年, ......

2016年,深圳楼市最大的看点莫过于“一年两调”的房地产市场双政策强管控。无论是遵从市场周期性调整还是政策调控的结果,2016年都是深圳楼市步入结构性调整的开端年,2017年,这种调整将深化。

深圳房地产价格的狂飙猛涨在2016年3月急踩刹车键。彼时出台的“3.25新政”把限购社保1年提高至3年,打击首付贷的形式,抑制深圳过多的投资性需求,防止投资客挤高房价。

此后,深圳楼市陷入观望中,房地产价格保持惯性上涨,但成交量已受到抑制。深圳中原为此做过分析,认为房地产市场对此政策的消化能力是2个月。两个月后,深圳楼市恢复上行的势头,在9月再次冲至历史性峰值,新房成交均价接近6万元/平方米。

“10.4 新政”比“3.25新政”严厉得多,前者同时从需求和供给两方面对房地产价格进行把控。需求方面,限购社保3年改5年,提高首付等举措再次为深圳投资客设阻,更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面,政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。此外,加大行业内的稽查与整顿力度。

“10.4 新政”出台后,深圳楼市终于彻底降温了,一手结束了近两年的上行周期,此后,房地产市场预期急转向下。

深圳中原监测数据显示,2016年,深圳新建住宅供应降至历史低位,仅有434万平方米,环比大降37%。在低供应、有效需求减少以及房地产市场观望情绪浓厚的综合影响下,深圳全面新房成交面积降至417万平方米,环比下降37%,成交套数降至4万套,环比下降39%。

价格方面,由于新房豪宅趋势明显,房地产开发商定价依然坚挺,深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米,创下2008年以来的最大涨幅。

新房成交容易受结构影响,相比之下,二手房反应更快,其成交数据更有参考性。

2016年深圳二手住宅价格波动剧烈。“3.25 新政” 后一个月内价格下跌2.4%,成交量腰斩。“10.4 新政”后第一个月房地产价格下跌4.2%,接近第一次调控 下跌的两倍,目前均价持续下跌 3个月,月成交量仍在持续走低。

深圳中原数据显示,2016年深圳二手住宅累计上涨近 16%,相比 2015年全年6成的涨幅,收紧趋势明显,最高成交均价接近6万元/平方米,年内共成交约9.6万套,环比减少近四分之一,仅稍高出2013年的水平。

过去一年,深圳楼市被“3.25 新政”和“10.4 新政”两次房地产政策分割,成交量价走势呈正相关并形成高涨、下跌、调整、再回涨的循环,目前处在2016年10月调控后的下跌的阶段,成交情况并不乐观。

从全国大市来看,2017年中国房地产市场将以“稳定”为主,去年全年房地产市场去库存政策刺激下,全国楼市普涨,今年随着房地产调控政策的出台,将逐步回归理性。

另外,分析报告指出,美联储宣布加息意味着全球流动性宽松周期的结束,中国货币政策也将从高速增长转向稳健中性,过去一年宽松的货币信贷环境将难以持续。

招商蛇口总经理许永军告诉第一财经记者,未来楼市调控将呈现常态化的局面。“相较于较旺盛而持续的需求,一二线城市的住宅土地供应中长期来看仍将处于相对短缺的状态。而我国的民间财富累积仍在持续,中产阶级人群数量在不断扩大,一二线城市房地产价格未来还有一定的上行空间,容易成为投机性资金炒作的战场,进一步拉大贫富差距、挤压实体经济、酝酿金融风险。因此,政府的调控任重道远,需要持续进行。”

具体到一二线城市,整体判断是量价进入调整阶段,2016年的普涨行情难以再次出现。但是一线城市房地产住房需求依然旺盛,2017年房地产价格调整幅度十分有限。

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