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房地产调控应围绕“住”和“炒”两方面加力

作者: 时间:2017/1/3 9:00:00 来源:金融时报

摘要:房地产调控可以说是我国经济稳中求进、健康发展所绕不过去的一个坎儿。近年来,政府在调控手段上实现了行政手段向市场手段的转换,在调控机制上实现了中央统一步调向发挥地方主体责任的转变,但从当下的房地产价格来 ......

房地产调控可以说是我国经济稳中求进、健康发展所绕不过去的一个坎儿。近年来,政府在调控手段上实现了行政手段向市场手段的转换,在调控机制上实现了中央统一步调向发挥地方主体责任的转变,但从当下的房地产价格来看,调控效果与百姓的期待还存在距离。笔者认为,准确理解房子的“住”与“炒”,有助于为梳理房地产调控思路,进一步构建调控的长效机制。

按照政治经济学原理,住,就是房子的使用价值,炒,则是房子的价值。在使用价值方面,房子关乎百姓的基本生活,由于中国传统观念,也由于现实中租赁市场不完善,如今买房成为很多年轻人结婚的前置条件,不买房,心里就感觉不踏实、不安定。前些年有人说“丈母娘推高房价”,去除调侃意味,还是有一定现实依据的。上面这些,都是“住”的内涵。

在价值方面,虽然我们说房子不应该用来炒,但不等于现实中不存在炒。任何商品只要具有涨价的预期,都可能被炒,从早些年的君子兰,到如今的“蒜你狠”之类,无不验证这个道理。近年来,房地产价格单边上涨,赚钱效应明显,吸引了大量资金炒房,而后又进一步推高房价,这些已众所周知,无需赘述。

房子同时具有“住”与“炒”这两种属性,而且,这二者之间还有着微妙的关联。

因为能够“住”,于是“炒”房具有了题材和底气。现实中各种炒作很难保证稳赚不赔,比如炒股,但炒房却是个例外,这是为何?正因为“房子是用来住的”。如果是其他商品,价格冲高之后,资金会因担心风险而撤出,从而促使房地产价格回落,而房子则不同。因为房子具有使用价值,且具有不可替代性,人总是要住房子的,不管房地产价格多高,刚需们总是要尽力去买,他们成为高房价坚定的“接盘侠”,这就成了炒房的独特题材和最大底气。

因为存在“炒”,使得“住”房受到严重影响,甚至被绑架。很多商品的价格都可能因炒而涨,但并不是都会对群众的生活产生影响,比如股票、黄金、邮币卡,当价格畸高时,普通百姓可以选择“不玩儿”。然而,面对飙升的房价,普通百姓却没有“不玩儿”的权利,而不得不被迫参与,承受房地产价格被炒高而带来的伤害。可以这么说,如果房子不是给人住的,倒是可以允许炒的存在。比如对于高档别墅和酒店式公寓,由于其与普通民众的居住需求不是密切相关,因此历来在房地产调控政策上都比较宽松。

需要指出的是,“炒房”之“炒”,有着很多特殊性。其一,房子关系民生,兼具居住和投资属性,房地产住房是刚性需求,一旦炒房,普通消费者的居住需求必然被绑架,这一点与黄金等商品不同。其二,房子易于保管,且单价较高,具有炒的便利,这一点与粮、肉、菜等同样是“刚需”的商品又有不同。其三,房子资源有限,房地产住房供应受土地限制,短期难以通过加大供给来平息炒作,这一点与前些年日本核辐射后出现的抢盐事件也不同。

之所以说“房子不是用来炒的”,因为炒房具有多方面危害。一是影响百姓居住需求,这个上面已经提到。二是炒房对实体经济形成挤出效应,人们不愿意投资实业,觉得“干什么都不如炒房”,导致全社会资源要素向房地产聚集和流动,严重影响创新创业、实业发展、结构调整、转型升级。三是房地产产业链很长,与金融联系紧密,炒房集聚楼市泡沫,一旦房地产泡沫破灭,很可能带来系统性金融风险。

遏制炒房,不能只靠道德教化,而要设置一些限制条件,让它炒而不能。这就类似于,火车票是用来通行的,不是用来赚钱的,因此倒票行为必须惩戒。现在看,近年来房地产调控的种种措施,其目标归结为一点就是,既要保护“住”,又要遏制“炒”,具体包括税收、信贷和限购这三方面手段。

税收政策方面,根据房主持有房产的时间的长短(通常以2年或5年为限),在交易环节设定不同的税率,以此体现对自住与投机的区分。信贷方面,一般是支持首套房,提高二套房贷利率,三套及三套以上房贷停贷或从严管理。房地产政策的合理性显而易见,如果买两套房子还不够用,那么可以大概率地判断他购房的目的不是住而是炒。借款炒房不能支持,用自有资金全款炒房(如前些年的山西炒房团)同样不能支持,这就要在限贷之外辅之以限购的手段。本地居民房地产限购两套的标准,也能够满足大多数合理自住需求。

近日,中央财经领导小组在研究抑制房地产泡沫问题时提出,要分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。笔者认为,未来房地产调控长效机制的构建,大体也应围绕支持“住”和遏制“炒”这两个主题发力。

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