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楼市调控效果明显:成交量价低位徘徊料或将盘整

作者:唐韶葵 时间:2016/12/30 8:40:00 来源: 21世纪经济报道

摘要:2016年四季度开启的调控令房地产市场开始出现变化。全国在10-11月已经有超过24个城市累计出台了50次不同力度的房地产调控政策及落地执行政策,近期包括武汉、郑州等地市还在加码。在统计局公布的11月 ......

2016年四季度开启的调控令房地产市场开始出现变化。

全国在10-11月已经有超过24个城市累计出台了50次不同力度的房地产调控政策及落地执行政策,近期包括武汉、郑州等地市还在加码。在统计局公布的11月房价指数中,11月下半月热点城市房地产价格环比上涨仅4个城市,其中武汉环比上涨0.7%,郑州上涨0.3%。

中原地产研究中心数据显示,目前房地产市场成交量基本回到2014年的水平:二手房约1.5万套/月,最低1.2万套/月,最高成交不超过2万套/月;新房约76万平方米/月,最低40万平方米/月,最高不超过120万平方米/月。

从2012年和2014年调整来看,下跌周期的时间跨度基本在1年左右,因此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,2017年房地产市场会处于盘整期,价格会小幅下调约5%。

价格松动

从对上海房地产市场的调控效果来看,“沪六条”影响显著,这从11月客户量环比减少五成可见一斑。据统计,11月上半月上海市新房成交量还能勉强维持在1天3万平方米正常流量的下限,半个月后观望情绪渐浓,成交量跌破警戒线。二手房市场中虽然房东在叫价仍较坚挺,但议价空间被打开,从房地产政策出台后的1%,一个月后扩大到3%。

上海普通住宅市场成交出现明显下跌。新房9月成交104万平方米,10月成交87万平方米,11月成交60万平方米;二手房9月成交3.3万套,10月2.2万套,11月2万套。

据卢文曦分析,投资力量在受挤压后还是有外溢现象,向上海周边城市拓展,但苏州、南京、杭州等已有调控举措,所以资金只能向更低一级城市蔓延。比如嘉兴、嘉善、湖州、海盐等,湖州10月份新房成交41万平方米,环比增加37%。

不过,卢文曦指出,部分资金仍愿意留在上海,只是转而流向酒店公寓产品。“基于今年楼市调控升级,上海酒店公寓整体呈现量价齐升格局,截至12月25日成交量达到200万平方米,成交均价达到2.3万元,分别上涨66%和9.5%”。

放眼全国,各地新房市场成交走势依然低位波动。中原监测的40个城市数据显示,12月前18日新建住宅成交面积较11月同期微增1%,其中一线城市受到北京、广州成交带动整体上升13%,二线城市小幅下降3%,三四线城市上升6%。但南京、武汉等城市同期成交量降幅超过两成,惠州、济南、宁波、北京等地成交量增幅超过三成。11月40城的成交量已降至去年10月以来的(除今年2月)最低位,因此中原预计12月成交水平仍将在阶段性低位徘徊。

中原地产首席分析师张大伟指出,12月房地产市场会继续降温。尽管网签数据不能反映当下受到调控的房地产市场情况,但从实际签约看,受房地产新政影响的22个城市,成交量出现了明显下调,实际跌幅达40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。

“11月成交量相比10月继续下调,本轮房地产市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。”张大伟说。

杭州房地产业内资深人士杨广宏指出,目前杭州不少新开楼盘采取低开策略甚至老盘有降价趋势,这将对未来半年内入市的高价地形成直接压力,房地产价格上涨已经明显放缓,预计四季度大部分城市的房地产价格都将处于平稳中。

地市降温

同策咨询研究部在《2016-2017楼市变局》报告中指出,2016年1-11月全国商品住宅开发投资额为6.3万亿元,较2015年同期上升6%,房地产企业投资意愿明显回升。主要得益于货币宽松和行业政策支持下的楼市需求集中释放和房地产价格快速上涨。但是2016年9月份调控性政策出台后房地产市场信心再次受到明显打压,11月开发投资额累计增速放缓,预计2017年开发投资额同比增速将进一步下滑。

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