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政策收紧外溢需求 环一线城市房价大概率面临回归

作者:张晓玲 周智宇 时间:2016/12/30 8:37:00 来源: 21世纪经济报道

摘要:分析认为,楼市调控使本轮房地产价格上涨拐点已现。2016年火热的房地产市场和充裕的流动性,已经透支了许多城市尤其是三四线城市的需求。如果未来没有产业、人流、交通的支撑,一线外溢的需求将会萎缩,部分环一 ......

分析认为,楼市调控使本轮房地产价格上涨拐点已现。2016年火热的房地产市场和充裕的流动性,已经透支了许多城市尤其是三四线城市的需求。如果未来没有产业、人流、交通的支撑,一线外溢的需求将会萎缩,部分环一线城市面临房地产价格的回归。

2016年的中国楼市如高速列车般飞驰了9个月,而后紧急改道,踩下刹车。

国家统计局最新数据显示,2016年前11个月,中国商品房销售额达102503亿元,达到破纪录的“十万亿”,其中住宅销售额约8.7万亿元,同比增长39.3%,相比前十月房地产销售额增速略有回落。

这天量的销售额中除了一线城市的火热,还有来自一线城市周边区域的贡献。环北京的河北廊坊、燕郊,临近深圳的广东东莞、惠州,以及毗邻上海的浙江嘉兴等城市,今年都录得了破纪录的销售。

但这样的行情在未来一年里或难再现。2016年火热的房地产市场和充裕的流动性,已经透支了许多城市尤其是三四线城市的需求。如果未来没有产业、人流、交通的支撑,一线外溢的需求将会萎缩,部分环一线城市面临房地产价格的回归。

外溢需求回落

2016年的楼市火热始于一线城市,在限购等房地产政策出台后又陆续蔓延至周边城市,上海、北京、深圳周边地区房地产价格一度大涨。但进入10月份,在“因城施策”的调控背景下,这些城市楼市开始进入下行通道。

以上海周边的嘉兴为例,从嘉兴站坐高铁到上海虹桥不过四十分钟,途经嘉兴市下的嘉善县,受上海购房需求外溢影响,嘉兴市从整体房地产价格上看已排进二线城市水准。

嘉兴市一名房地产行业研究人士告诉记者,近年来一直有上海的外溢客户在嘉善置业,从今年初开始,这样的趋势尤为明显,外来购房者比例已经超过本地购房者,而且房地产价格节节攀升。

房价指数显示,2016年1月嘉兴房地产价格为7401元/平方米,到了11月份,房地产价格上涨至8827元/平方米,从年初到11月,涨幅达19.3%,由于数据还包括了乡镇盘与部分拆迁房,中心城区的实际价格更高。

12月21日,嘉善县政府推出房地产限购措施,在该县中心城区内暂停向拥有一套及以上住房的非该县户籍居民家庭出售新建商品住房,并明确房地产限购范围为魏塘、罗星、惠民三街道和大云镇部分区域。这让嘉善县成为继昆山之后,长三角都市圈今年第二个进行楼市调控的县级行政单位,也是浙江省今年第一个进行限购的县。

实际上在半个月前,嘉兴市已经推出了房地产限购政策,该市房地产交易开始降温。嘉兴市住房保障局商品房合同备案系统数据显示,12月第三周(12月12日-12月18日)嘉兴楼市共成交各类商品房454套,环比前一周的508套下降10.63%。住宅备案均价为7440元/平方米,环比前一周的8912元/平方米下滑明显,下降16.5%。

无独有偶,一线城市周边房地产价格回落的还有珠三角地区。国家统计局数据显示,11月份一线城市房价“领头羊”深圳新房成交价格环比下跌0.3%,而临深片区的城市房地产价格回落较为明显。

临近年关的业绩冲刺阶段,东莞市的在售项目普遍出现了不同程度的降价处理,以及送车位、促销等形式的降价。据记者不完全统计,降价幅度在5%-15%不等,部分楼盘甚至出现了仅6万起首付可买房。

东莞中原研究部监测数据显示,近期开盘的东莞楼盘销售率不太高,多在2-4成,并且深圳客已经大幅度减少。在12月第三周(12月12日-12月18日)东莞市新增住宅1325套,环比上升98.95%,预计后市的住宅供应将会持续。

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