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二手房中介之间的PK 购房者该如何选择

作者: 时间:2016/12/30 17:14:00 来源:房天下

摘要:从2015年房地产市场第一季度与第二季度不断攀升的商品房成交量来看,一二线楼市似乎随着气温一起,踏入渐暖的节奏。那么随之而来的首次置业以及改善型需求也逐渐提升,二手房市场也蠢蠢欲动,希望分食市场需求这 ......

从2015年房地产市场第一季度与第二季度不断攀升的商品房成交量来看,一二线楼市似乎随着气温一起,踏入渐暖的节奏。那么随之而来的首次置业以及改善型需求也逐渐提升,二手房市场也蠢蠢欲动,希望分食市场需求这块“大蛋糕”。

但事实是,随着二手房中介各种坑骗房东、赚取暴利等负面新闻的层出不穷,消费者逐渐对二手房中介失去了信心与信任,作为普通的消费者买方和卖方,如何规避在房屋买卖中可能存在的安全隐患?如何有效保护自身财产?如何选择一家性价比最高的中介机构?

通过房地产中介机构进行的所有二手房交易,都要经历以下八个步骤:

1、买方咨询:即买卖双方建立信息沟通渠道,买方 整体现状以及产权状况,要求卖方提供合法的证件,不包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件;

2、签合同:卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户:买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理二手房过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

4、立契:房地相关部门根据二手房交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了二手房交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费:税费的构成比较复杂,要根据二手房交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续:交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,二手房交易材料移送到发证部门,买方凭领取二手房房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款:对贷款的买受人来说在与卖方签订完二手房房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的二手房房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易:买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

八招巧选二手房

第一招:地理位置是关键。地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房长期投资人群而言,最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房,因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来,同时如果房屋业主以租代售的话,其投资回报收益也将较为可观。

第二招:二手房房屋质量看周详。二手房房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言,上世纪80、90年代的二手房普遍较多,由于这些二手房年代建成较久,使用时间较长,因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况,因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

第三招:户型面积要选好。上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性,而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此,购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面,如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

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