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警惕楼市过热 风险亟须防范

作者:亢舒 时间:2016/9/13 8:36:00 来源:经济日报

摘要:今年年初以来,一线城市和热点二线城市房地产价格出现过快上涨,甚至有一些二线城市的涨幅超过了一线城市,并且有向更多二线城市蔓延的趋势。其中,苏州、合肥、南京、厦门并称今年以来房地产价格上涨“ ......

今年年初以来,一线城市和热点二线城市房地产价格出现过快上涨,甚至有一些二线城市的涨幅超过了一线城市,并且有向更多二线城市蔓延的趋势。其中,苏州、合肥、南京、厦门并称今年以来房地产价格上涨“四小龙”,合肥更是连续4个月占据70个大中城市新房价格上涨的榜首位置。面对房地产价格过快增长的现象,警惕楼市过热的呼声频频出现。

各地纷纷出台调控措施

针对房地产价格的过快增长,3月25日,上海、深圳在同一天出台调控措施。8月31日,厦门和武汉在同一天出台房地产限购限贷政策。此前,合肥、苏州以及南京都出台了抑制房地产价格过快上涨的措施。

上海曾出台的房地产限购措施甚至被称为史上“最严”,本以为会平稳发展的楼市再起波澜。近期,关于调控措施即将加码的虚假谣言让上海的购房者们坐不住了,出现为了购房而排队离婚的异常现象,致使上海楼市不断升温。上海市住建委近期进行了辟谣,并在9月6日表示,自9月1日以来,上海房地产市场运行平稳,房地产市场过热情绪明显降温。不过,这次谣言风波也从侧面反映出人们对于进入房地产市场购房的积极性。

进入8月份,北京再次迎来一轮小的量价齐升高峰。门头沟、昌平等远离中心城区的新楼盘一房难求。二手房价格也有上涨的趋势。在事业单位工作的小苏就亲身经历了最近北京楼市的变化,她的一套位于顺义区的二手房挂在中介近两个月一直没卖出去,8月底的一个周末,她按照房地产中介的建议变更了挂牌价格,直升15万元,居然没过两天就被人买走了。她本想把顺义的房子卖掉置换一套中心城区的学区房,再向房地产中介询价,发现价格比两三个月前涨了不少。

从国家统计局数据看,热点城市已经不限于以北京、上海为代表的一线城市和苏州、合肥、南京、厦门等二线城市。天津、石家庄、杭州、郑州、武汉、无锡等城市房地产价格也都显现出上涨势头。其中,郑州的表现“十分抢眼”,新盘开盘即售罄、地王频现等情况频发。同时,万科、融创等知名房地产企业更是纷纷来到郑州“拿地”。种种迹象表明,房地产价格上涨势头有向更多二线城市扩张的趋势。

房地产市场供给总体不足

财经评论员马光远表示,当前一二线城市房地产市场出现房价过快上涨的关键原因是总体供应出现了问题。2014年以来,由于对房地产的预期看淡,导致房地产开发商的土地储备和开工面积都大幅下滑。在房地产市场回暖后,一二线城市的需求不断上涨,导致房地产开发商库存告急,而房地产库存的下降进一步激化了房地产价格上涨预期,从而导致房地产价格迅猛增长。

亚豪机构研究总监郭毅在接受《经济日报》记者采访时也表示,楼市的再度火热主要归结于供需关系。以北京为例,8月份市场再次出现“抢房”现象,其根本原因是房地产市场供需关系发生了变化。亚豪机构统计数据显示,8月以来北京商品房新增供应套数为4191套,环比下降56.0%。若剔除商住类项目,8月纯商品住宅供应2011套,环比下降39.0%,是近5个月以来的最低点。

不仅仅是一线城市楼市的供需关系发生了改变,其他热点城市房地产价格快速上涨的原因也大都可归结为房地产市场供给总体不足。河南省房地产业商会常务副会长赵进京表示,近年来,郑州每年新增人口数量超过20万人,房地产市场需求大,房地产开发商自然愿意重金投入。受到一线城市土地供应少,竞争激烈的影响,很多房地产企业把目标更多转向二线城市。

同时,房地产市场人士普遍认为,二线城市与一线城市相比,各种基础建设还在起步阶段,地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下,二线城市地方政府出台的楼市调控政策相对宽松,大量被一线城市楼市调控政策挤出的资金进入二线城市。本来供应就进入了低谷期,需求端又因为货币宽松的情况,让购房贷款的获取变得相对容易,刚需、投资性需求、未来需求前置等因素一并涌来,让“供不应求”的局面“雪上加霜”。

值得注意的是,土地供应偏少也造成了各地“地王”频现。上海前7个月的土地供应仅完成30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。地少价高更是带动了房地产价格的上涨。

此外,马光远表示,今年房地产市场的火爆,还有一个原因是当前制造业面临困难。“民间投资增速下滑,制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少,从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。”马光远说。

从供需两端共同发力

“就当下的房地产市场而言,最根本的问题是解决一二线城市的供应问题。”马光远表示,要解决当前楼市过热的问题,应该从供需两端共同发力,使二者间的关系达到平衡,从而促进房地产市场的平稳健康发展。

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