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一线城市房价涨幅趋大 城市间房价分化或加重

作者:蒋梦惟 张畅 时间:2016/7/19 8:25:00 来源:北京商报

摘要:迈入年中阶段,我国房地产市场再次呈现新的变化苗头。昨日,国家统计局公布数据显示,一线城市新房、二手房价格环比涨幅都较5月有所扩大,重点二线城市房地产价格涨幅依然领跑全国维持较高水平,这些城市与大多数二 ......

迈入年中阶段,我国房地产市场再次呈现新的变化苗头。昨日,国家统计局公布数据显示,一线城市新房、二手房价格环比涨幅都较5月有所扩大,重点二线城市房地产价格涨幅依然领跑全国维持较高水平,这些城市与大多数二三线城市间的分化进一步加大。

一线城市房价涨幅扩大

尽管整体涨势继续放缓,但6月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格涨幅却出现了触底回升,其中北京、上海、深圳新房价格环比房地产价格涨幅均超过2%,广州则同比上涨1.8%。此前,由于调控加码,一线城市楼市成交量遭受直接冲击,除深圳因土地资源极度匮乏新房、二手房价格保持快速上涨之外,京、沪、穗市场均有所降温。

与此同时,6月二三线城市房地产价格环比涨幅持续收窄,不过值得一提的是,部分二线重点城市楼市依旧火热,合肥、厦门、南京房地产价格环比涨幅均超过4%,天津也上涨了2.3%。

“3月底以来,上海、深圳出台更严限购政策,北京实施局部更严限购措施,政策主导之下,全国房地产价格整体涨幅已经开始收窄”,伟业我爱我家副总裁胡景晖向北京商报记者分析,不过受新房豪宅化、高端化的影响,一线城市的房地产价格依然存在结构性拉升。更有业内人士坦言,尽管调控收紧后一线城市房地产价格上涨步伐略放缓,但面临强劲房地产市场需求拉动,短期内房地产价格上行势头无法被抑制,密集出台的政策也只能力保区域楼市保持相对稳定或温和上涨。

而链家研究院院长杨现领指出,一线城市可供应土地日益减少,拿地成本的持续加重推高了新房房价,而存量房流通不充分的现状也导致房地产市场上二手房供需矛盾再度加深,“供需长期失衡的状态下遭遇去年开始实施的宽松货币政策,房地产价格上涨难以避免”。

土地市场高烧不退

“一线城市6月新房、二手房价格重现涨幅环比扩大的主要原因就是5月下旬这些城市开始出现土地高价成交潮。”北京中原地产首席分析师张大伟直言,6月,一线及部分重点二线城市平均楼面价均创下历史新高,合肥、天津等地还在6月创下当地楼面价最高纪录。

此前,有统计机构发布数据显示,6月全国土地交易市场中,符合单宗土地成交总额超过5亿元且溢价率超过40%,或者出现当地罕见高成交价等条件的高价地块多达73宗,其中上海、合肥、天津等地出现这类地块的频率相对更密集,北京、深圳也身处成交高热房地产市场之列。举例来说,上个月葛洲坝曾豪掷24.36亿元拿下合肥省府板块BH2016-08、09号地块,楼面价创下2.2万元/平方米的当地最高纪录。张大伟分析称,北京、上海出让的多宗涉房地产住宅性质用地,虽然都提出了“7090”这样严苛的要求,但该政策似乎并没有对地价上涨形成太有效的抑制,房地产价格竞争愈发激烈,尤其是北京平均楼面价已高达3万-4万元/平方米的情况下,未来新房项目豪宅化趋势难以避免,房地产企业运营难度也越来越大。

对于后市,有部分分析人士认为,一线城市由于供需矛盾集中且短期内难以得到缓解,因此高热状态还将继续,高价地频出的状态暂时不会明显改变,但重点二线城市拿地需求充分释放后,后市可能会有所趋稳。

城市间房地产价格分化恐加剧

无论房地产价格涨幅扩大或收窄、领跑城市如何更迭,一线、二线热门城市与三四线城市房价的严重分化,始终是我国房地产市场高悬的达摩克利斯之剑。最新报告显示,根据重点城市可售面积及出清周期数据,一线城市及二线热点城市楼市平均去化时间已经降到8.5个月以内,而多数三四线城市去化时间仍超过15个月,湛江、运城、江阴等城市短期房地产库存去化时间甚至在20个月以上。受此直接影响,一二线重点城市楼市火热不减,三四线城市房地产价格却一路探底。

为打破这一困境,今年以来相关部门主打分城施策牌,限购、房地产去库存多箭齐发,但效果并不尽如人意。胡景晖直言,从实际情况看,此前一系列普惠性质的税收、货币政策不仅没有发挥预期的楼市调控作用,反而适得其反,导致了一线城市房地产价格升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的严重分化现象。

“令人担忧的是,下半年这类分化还将加剧,具体来说,一线城市楼市经过二季度降温处理,量价将逐渐回归平稳,二线热门城市因房地产市场过热或遭受政策狙击,但其余有潜力的二线城市将递补领跑”,胡景晖表示,“而三四线城市若无法在产业升级、人口吸引、公共资源合理配置上有所成效,房地产去库存也将沦为伪命题”。需要警惕的是,三四线城市自身也会出现分化,廊坊、东莞等临近一线城市热度会持续升高,其他边缘城市则难逃低迷。

北京商报记者 蒋梦惟 张畅

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