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营改增对房地产行业有何影响?

作者:李苑 时间:2016/5/9 8:22:00 来源:中国证券网

摘要:中国证券网讯(记者 李苑)5月1日起,营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受关注。如何啃下这块“硬骨头”,直接影响到整个改革的顺利完成以 ......

中国证券网讯(记者 李苑)5月1日起,营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受关注。如何啃下这块“硬骨头”,直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

营改增新政下,对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率,较之营业税5%的税率有大幅上涨。

毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为,增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外,过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布,但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说,由于增值税是价外税,营改增后,统计局发布的房地产价格是价税分离后的房地产价格,与同期相比肯定房地产价格会“下降”,但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说,营改增前合同价500万的房子,同样的情况下,营改增后,现在统计的房地产价格:500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式,房地产价格还是会略有下降:500/(1+5%)=476.19万元。

“房产企业税负在简易征收的情况下,税负略有下降,在一般计税方式下,房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商),越有利于房产企业税负控制。”董智说。

在沈瑛华看来,营改增政策属于平稳过渡,房价不会因为政策出台而波动。举例而言,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

据悉,有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中,购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

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营改增对房地产行业有何影响?

作者:李苑 时间:2016/5/9 8:22:00 来源:中国证券网

摘要:中国证券网讯(记者 李苑)5月1日起,营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受关注。如何啃下这块“硬骨头”,直接影响到整个改革的顺利完成以 ......

中国证券网讯(记者 李苑)5月1日起,营改增试点改革在全国范围内全面推开。房地产行业作为此次改革中的难点和重点,备受关注。如何啃下这块“硬骨头”,直接影响到整个改革的顺利完成以及经济的平稳发展。

营改增新政下,对于房地产业的定义与营业税法规下的规定基本一致,意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务,并且影响主要的房地产类型,比如住宅、写字楼、工业地产、以及商业地产等。房地产业将适用于11%的增值税税率,较之营业税5%的税率有大幅上涨。

毕马威中国间接税合伙人沈瑛华认为,增值税实际上是基于差额征税(销项减进项),而营业税是基于全额征税(仅销项),所以单纯将新税率和老税率直接进行比较是没有意义的。另外,过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布,但大众对于营改增后房价走势格外关注。中汇浙江税务授薪合伙人、注册税务师董智在接受上证报记者采访时说,由于增值税是价外税,营改增后,统计局发布的房地产价格是价税分离后的房地产价格,与同期相比肯定房地产价格会“下降”,但购房者支付的总金额不一定会减少。

他举例说,营改增前合同价500万的房子,同样的情况下,营改增后,现在统计的房地产价格:500/(1+11%)=450.45万元;即使房地产企业采用简易计税方式,房地产价格还是会略有下降:500/(1+5%)=476.19万元。

“房产企业税负在简易征收的情况下,税负略有下降,在一般计税方式下,房企税负会不会下降取决于企业的财务管理、供应商管理情况。管理越优秀的企业、合作伙伴越给力(大型企业、采用一般计税方式的供应商),越有利于房产企业税负控制。”董智说。

在沈瑛华看来,营改增政策属于平稳过渡,房价不会因为政策出台而波动。举例而言,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。除北京、上海、广州和深圳外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。该政策延续了营业税的规定,不仅适用于个人自住用房,也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为有重要影响。

据悉,有关部门已经在抓紧研究房地产相关配套政策。目前已出台营改增政策中,购买不动产可以抵扣增值税被社会普遍解读为“拯救商业地产最强音”。

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