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冯焱东观点:房地产调控应从需求为主转向需求与供给并重

作者:冯焱东 时间:2016/4/28 7:56:00 来源:每日经济新闻

摘要:多年来我国房地产调控一直侧重需求侧,常用的金融、税收等政策主要是鼓励或者抑制需求。供给侧政策也有,如户型以中小为主、建立多层级住房供应体系等,不过尚未完全成形。笔者认为,只有供给侧和需求侧两方面的调控 ......

多年来我国房地产调控一直侧重需求侧,常用的金融、税收等政策主要是鼓励或者抑制需求。供给侧政策也有,如户型以中小为主、建立多层级住房供应体系等,不过尚未完全成形。笔者认为,只有供给侧和需求侧两方面的调控都趋于完善,房地产的健康发展才有更大保障,而加强房地产供应管理特别是土地管理是完善供给侧调控的一个首要问题。

  

当前全国大部分城市房地产库存高企,很大程度上是供应过度造成的。同时,近一年多来四大一线城市和苏州、南京、合肥、郑州、厦门等少数二线热点城市的房地产价格快速上涨,也与房地产供应管理不当有很大关系。在我国,地方政府是土地垄断供应方,因此可能有人认为土地供应管理比较容易。实则不然,据笔者观察,房地产供给管理恰恰是房地产调控的一个难点,也是痛点所在。

  

着力形成供略大于求态势

  

众所周知,房地产周期性强,房地产市场容易产生较大波动,而调控的目的就是促使供求大体平衡。但房地产供求调节存在较大的时差矛盾,正是这个矛盾增加了土地或者说房地产供应管理的难度,这一点往往被大家所忽视。

  

先说需求,政府对房地产需求进行调节时,往往短期内就可发挥效果。只要措施得力,需求低迷便可以演变为需求旺盛,而过热的需求也能很快降下来。可以说需求调控相对容易,这一点从今年一季度楼市的成交情况就能看出来。

  

再说供给,供应调节与需求调节存在很大差别。要增加房地产供给,在当期很难奏效。

  

因为新出让土地一般要在4~8个月后才能领到施工许可证,此后楼盘一般需要6~16个月时间才可能上市。也就是说,从土地出让到形成市场供应需要10~24个月。如再考虑资金、市场变化、规划调整、推盘节奏、惜售捂盘等因素,土地分期开盘的时间与拿地时间的时差实际上可长达2~4年甚至更久。

  

当期能增加供应的余地也不是完全没有,比如部分楼盘具备领取预售证条件而暂没有领取,或者计划一年后领取的,可以加快其预售证发放进度,但总体调控余地不大。

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摘要:多年来我国房地产调控一直侧重需求侧,常用的金融、税收等政策主要是鼓励或者抑制需求。供给侧政策也有,如户型以中小为主、建立多层级住房供应体系等,不过尚未完全成形。笔者认为,只有供给侧和需求侧两方面的调控 ......

多年来我国房地产调控一直侧重需求侧,常用的金融、税收等政策主要是鼓励或者抑制需求。供给侧政策也有,如户型以中小为主、建立多层级住房供应体系等,不过尚未完全成形。笔者认为,只有供给侧和需求侧两方面的调控都趋于完善,房地产的健康发展才有更大保障,而加强房地产供应管理特别是土地管理是完善供给侧调控的一个首要问题。

  

当前全国大部分城市房地产库存高企,很大程度上是供应过度造成的。同时,近一年多来四大一线城市和苏州、南京、合肥、郑州、厦门等少数二线热点城市的房地产价格快速上涨,也与房地产供应管理不当有很大关系。在我国,地方政府是土地垄断供应方,因此可能有人认为土地供应管理比较容易。实则不然,据笔者观察,房地产供给管理恰恰是房地产调控的一个难点,也是痛点所在。

  

着力形成供略大于求态势

  

众所周知,房地产周期性强,房地产市场容易产生较大波动,而调控的目的就是促使供求大体平衡。但房地产供求调节存在较大的时差矛盾,正是这个矛盾增加了土地或者说房地产供应管理的难度,这一点往往被大家所忽视。

  

先说需求,政府对房地产需求进行调节时,往往短期内就可发挥效果。只要措施得力,需求低迷便可以演变为需求旺盛,而过热的需求也能很快降下来。可以说需求调控相对容易,这一点从今年一季度楼市的成交情况就能看出来。

  

再说供给,供应调节与需求调节存在很大差别。要增加房地产供给,在当期很难奏效。

  

因为新出让土地一般要在4~8个月后才能领到施工许可证,此后楼盘一般需要6~16个月时间才可能上市。也就是说,从土地出让到形成市场供应需要10~24个月。如再考虑资金、市场变化、规划调整、推盘节奏、惜售捂盘等因素,土地分期开盘的时间与拿地时间的时差实际上可长达2~4年甚至更久。

  

当期能增加供应的余地也不是完全没有,比如部分楼盘具备领取预售证条件而暂没有领取,或者计划一年后领取的,可以加快其预售证发放进度,但总体调控余地不大。

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